Nehnuteľnosti nachádzajúce sa v okrese Nové Zámky, obci Rúbaň, katastrálne územie Rúbaň, Okresný úrad Nové Zámky- Katastrálny odbor na LV č. 770 ako:

Ø stavba – rodinný dom súp. č. 402 na ulici Rúbaň, ktorý je postavený na pozemku C-KN parc. č. 102/5 v podiele 1/1

Ø pozemok C-KN parc. č. 102/5 o výmere 798 m², druh pozemku zastavané plochy a nádvoria, v podiele 1/1

Rodinný dom so súp.č. 402 sa nachádza v časti obce, mimo obchodného centra a hlavných ulíc v obci Rúbaň k.ú. Rúbaň v okrese Nové Zámky na parc.č. 102/5. Jedná sa o samostatnej stojaci veľmi priaznivý typ rodinného domu s jedným nadzemným podlažím, s úplným podpivničením, s dvorom, predzáhradkou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. Obec patrí do okresu Nové Zámky s cca. 1000 obyvateľmi, ktorý sa prevažne zaoberajú drobným podnikaním alebo dochádzajú za prácou do okolitých miest. Dopravné spojenie je  zabezpečené pravidelnou autobusovou dopravou, pričom mesto Nové Zámky je vzdialené od obce cca. 26 km, čo umožňuje denné dochádzanie.  V obci je v súčasnosti dopyt v porovnaní s ponukou nižší. Súčasný technický stav nehnuteľnosti si vyžaduje opravu. Prevládajúca zástavba v okolí sú objekty na bývanie. Na pozemku sa nachádza príslušenstvo, ktoré nemá vplyv na cenu nehnuteľnosti. Aktuálna nezamestnanosť je do 15 %. V obci je okrem obecného úradu vybudovaná aj škôlka, základná škola s vyučovacím jazykom maďarským 1-4, pošta a sieť obchodov a služieb. V mieste stavby je priemerná hustota obyvateľstva. Orientácia hlavných miestností je JV - JZ. Konfigurácia terénu je rovinatá. V blízkosti rodinného domu je možnosť napojenia na vodovod, plyn a elektrinu. Kvalita životného prostredia v okolí stavby je bežný hluk a prašnosť od dopravy. Neďaleko domu sa nachádza prírodná lokalita a park - do 1000 m. Rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu nie je. Nehnuteľnosť hodnotím ako problematickú.

Rodinný dom s.č.402 na p.č.102/5

Z dôvodu neumožnenia obhliadky je v súlade so znaleckým posudkom č.31/2013, vypracovaný znalcom - Ing. Ľubomír Rajnoha a s prihliadnutím na vonkajší stav v čase obhliadky. Nakoľko súčasný stav nehnuteľnosti zodpovedá poskytnutým podkladom, interiérové a exteriérové zmeny sa odhadujú len nepatrné, resp. podľa zistení znalca, sú minimálne, nemajú zásadný vplyv na zmenu rozpočtového ukazovateľa stavby podľa použitej metodiky, kde mernou jednotkou je podlahová plocha stavby. Konštrukcie a vybavenie je uvažované v znaleckom posudku v rovnakých hodnotách ako v poskytnutom znaleckom posudku č. 31/2013.

Hodnotený rodinný dom so súp.č. 402 sa nachádza v zastavanom území obce Rúbaň k.ú. Rúbaň. Rodinný dom je situovaný na rovinatom teréne na parc.č.102/5 s priamym prístupom z miestnej asfaltovej komunikácie. Jedná sa o samostatnej stojaci rodinný dom s jedným nadzemným podlažím, s úplným podpivničením, predzáhradkou, dvorom a príslušenstvom. Vek stavby rodinného domu bol doložený potvrdením z obecného úradu Rúbaň zo dňa 08.03.2011 (prevzaté zo znaleckého posudku č. 31/2013).

Dispozičné riešenie: (podľa ZP č. 31/2013)

1.P.P-suterén

Dispozičné pozostáva z garáže, schodišťa vedúceho do prízemia, 6 - tich skladových miestností, kotolne, práčovne ako i čiernej kuchyne.

1.N.P-prízemie

Dispozičné pozostáva z krytej vstupnej časti, zádveria, haly, 4-och izieb, kuchyne, jedálne, zádveria so vstupom do dvora, miestnosti Špajze, miestnosti šatne, spojovacej chodby a samostatného WC.

Popis podlaží:

(podľa ZP č. 31/201130) a vonkajšej obhliadky z 21.05.2015.

1. podzemné podlažie

„ Osadenie do terénu do 1,0 m so zvislou vodotesnou izoláciou. Murivo tehlové s nameranou hrúbkou 48 cm, možne s betónovou výplňou, uvažujem s murivom z pálených tehál od 40-50 cm. Deliace konštrukcie sú tehlové. Vnútorné omietky stien a stropov sú vápenné hladké. Klampiarske konštrukcie ostatné - sú osadené parapetné plechy pozinkované Fasádne omietky sú 4 x nad 2/3 íny - omietky brizolitové, avšak v časti vytvoreného sokla s chýbajúcou povrchovou úpravou a tak u danej položky uvažujem so 70% nou dokončenosťou. Obklady fasád - nie sú. Schody - sú s povrchovou úpravou z cementového poteru. Dvere sú plné dyhované i so zasklením. Okná sú drevené zdvojené. Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) - nevyskytujúca položka v tejto časti. Dlažby a podlahy ostatných miestností - cementové potery ako prevažujúce, v práčovni je položená keramická dlažba. Vykurovanie je ústredné s radiátormi plechovými. Elektroinštalácia s el. rozvodmi na 380 V. Rozvody vody - sú urobené s pozinkovaným potrubím. Inštalácia zemného plynu. Vráta rámovej konštrukcie. Kanalizácia je 3 x z PVC. Zdroj vykurovania - osadený kotol ÚK plynový. Vybavenie kuchyne - umývači dvoj drez smaltovaný. Vnútorné vybavenie - vaňa plechová smaltovaná, samostatná sprcha. Vodovodné batérie - nie sú osadené. Vnútorné obklady - sú urobené obklady v práčovni do 1,35 m iba za vaňou a ďalej už na kuse a tak u danej položky uvažujem s 30% nou dokončenosťou a v kuchyni iba pri dvoj dreze a tak u danej položky uvažujem so 40% nou dokončenosťou. Elektrický rozvádzač nie je osadený."

1. Nadzemné podlažie

„ Základy betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou. Murivo uvažujem s murivom z iných materiálov s odhadovanou hrúbkou do 30 cm. Stropy sú železobetónové. Vnútorné omietky stien a stropov sú vápenné hladké. Strešná konštrukcia je sedlová. Krytina strechy sú azbestocementové šablóny na latách. Klampiarske konštrukcie uvažujem ako úplné strechy z pozinkovaného plechu. Klampiarske konštrukcie ostatné - sú osadené parapetné plechy hliníkové. Fasádne omietky sú 3 x nad 2/3 iny - omietky brizolitové, 1 x do 2/3 in brizolitová omietka. Obklady fasád - obklad z umelého kameňa do 1/3 iny. Schody - nie sú. Dvere uvažujem dyhované plné i s výplňou. Okná uvažujem plastové. Okenné žalúzie nie sú. Vonkajšie rolety - nie sú. Podlahy obytných miestnosti (okrem obytných kuchýň) - mozaikové parkety. Dlažby a podlahy ostatných miestností - lepené PVC ako prevažujúce. Vykurovanie je ústredné s radiátormi plechovými. Elektroinštalácia svetelná a motorická. Domáci telefón nie je urobený rozvod pod omietkou Rozvod televízny a rádioantény {rozvod pod omietkou). Rozvody vody - sú urobené s pozinkovaného potrubia. Inštalácia zemného plynu. Kanalizácia je 4 x z PVC. Vybavenie kuchyne - drez je nerezový 1 x, kuchynská linka na báze dreva s rozvinutou šírkou 4,40 m, osadený digestor. Vnútorné vybavenie - vaňa liatinová smaltovaná, umývadlo 1 ks. Vodovodné batérie 1 x páková sprchová, 1 ks páková nerezová a 1 ks batéria so zatriedením medzi ostatné. Záchod je osadený splachovací. Vnútorné obklady - sú urobené obklady u vane a v kúpeľni nad 1,35 m. ako i v kuchyni pri sporáku a dreze a u samostatného WC do výšky 1,0 m. Kozub je s otvoreným ohniskom. Elektrický rozvádzač je osadený s ističmi."

Podľa prílohy č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov sa „Východisková hodnota nedokončenej stavby sa vypočíta ako východisková hodnota stavby dokončenej na základe projektovej dokumentácie overenej stavebným úradom (ak takáto projektová dokumentácia nie je alebo ak nie je v súlade so skutkovým stavom, tak podľa predpokladaného stavu stavby po jej dokončení) s tým, že sa odpočet východiskovej hodnoty nevyhotovených a nedokončených konštrukcií a vybavení vykoná podľa ich pomerného percentuálneho zastúpenia na celej stavbe". Podiel nedokončenosti vyjadrujem priamo u jednotlivých položiek pri tvorbe rozpočtového ukazovateľa podľa stavu ku dňu 22.02.2013 dátumu obhliadky v posudku č.31/2013 a k stavu ku dňu 21.05.2015, t.j. ku dňu obhliadky nehnuteľnosti.

Ak sa niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnateľného prevedenia resp. vyhotovenia.

V čase obhliadky nebol rodinný dom užívaný.

Hodnota rodinného domu sa zistí ako súčet ohodnotení jednotlivých podlaží.

"V obvodovom murive a v základových konštrukciách nie je vidieť deštrukčné zmeny, ktoré by mohli ohroziť životnosť stavby rodinného domu, avšak u rohu stavby z dvora vidieť jeho sadanie z vyspárovaním maltou, avšak bez ďalšieho rozširovania sa. Suterénna časť je navlhnutá v dôsledku náplavových vôd, ktoré sa dostali do suterénnej časti cez garážové vráta. U vnútorných omietok vidieť opotrebovanosť s nutnou opravou a s potrebnou investíciou. Taktiež u prvkov krátkodobej životnosti a to u klampiarskych konštrukcií vidieť skorodovanosť, podbitie krovnej konštrukcie je taktiež s viditeľným narušením v dôsledku poveternostných v vplyvov, ako i viditeľne narušeným komínovým telesom."

Údržba stavby nie je priemerná. Opotrebenie stavby bude vypočítané lineárnou metódou.

Na základe týchto skutočnosti pri opotrebení uvažujem s predpokladanou životnosťou 100 rokov.

Predný plot na p.č.102/5

Z dôvodu neumožnenia obhliadky je v súlade so znaleckým posudkom č.31/2013, vypracovaný znalcom - Ing. Ľubomír Rajnoha. Predmetom ohodnotenia je predný plot oddeľujúci pozemok od ulice v čele pozemku. Základy plotu sú betónové, podmurovka je tehlová. Na podmurovku sú vymurované stĺpy z tehlových tvaroviek, medzi ktoré je osadená kovové vložky s hliníkovou výplňou. Dĺžka plotu je 18,10m a s výškou výplne 0,8 m. Do užívania bol podľa odhadu daný v roku 1988 a jeho životnosť odhadujem na 40 rokov.

Studňa na p.č. 102/5 - Kopaná

Z dôvodu neumožnenia obhliadky je v súlade so znaleckým posudkom č.31/2013, vypracovaný znalcom - Ing. Ľubomír Rajnoha. Predmetom ohodnotenia je kopaná studňa, ktorá sa nachádza na parc.č. 102/5. Je hĺbky cca. 10,0 m s priemerom skruží 1000 mm bez čerpadla

Vodovodná prípojka zo studne na p.č.102/5

Z dôvodu neumožnenia obhliadky je v súlade so znaleckým posudkom č.31/2013, vypracovaný znalcom - Ing. Ľubomír Rajnoha. Vodovodná prípojka na p.č.102/5 vedie zo studne. Do užívania bola podľa odhadu daná v roku 1988. Potrubie je plastové DN 25 dĺžky cca. 10,0 m. Životnosť prípojky odhadujem na 50 rokov.

Domáca vodáreň na p.č.102/5

Z dôvodu neumožnenia obhliadky je v súlade so znaleckým posudkom č.31/2013, vypracovaný znalcom - Ing. Ľubomír Rajnoha. Predmetom ohodnotenia je domáca vodáreň umiestnená na p.č.102/5 v práčovni rodinného domu v suteréne. Do užívania bola podľa odhadu daná v roku 1988 a jej životnosť odhadujem na 40 rokov.

Kanalizačná prípojka na p.č.102/5

Z dôvodu neumožnenia obhliadky je v súlade so znaleckým posudkom č.31/2013, vypracovaný znalcom - Ing. Ľubomír Rajnoha. Predmetom ohodnotenia je kanalizačná prípojka, ktorá vedie od rodinného domu do žúmp na parc.č.102/5. Potrubie kanalizácie je plastové DN 150 mm dĺžky cca. 5,0+5,0 m. Do užívania bola podľa odhadu daná v roku 1988. Životnosť prípojky odhadujem na 70 rokov.

Žumpa č.1 a č.2 na p.č.102/5

Z dôvodu neumožnenia obhliadky je v súlade so znaleckým posudkom č.31/2013, vypracovaný znalcom - Ing. Ľubomír Rajnoha. Predmetom ohodnotenia sú záchytné kanalizačné žumpy, ktoré sú umiestnené v časti dvora po oboch stranách stavby rodinného domu. Má železobetónovú konštrukciu s betónovým poklopom s vypočítanou kubatúrou 41,6 m³. Do užívania boli podľa odhadu dané v roku 1988 a ich životnosť odhadujem na 70 rokov.

Plynová prípojka na p.č.102/5

Z dôvodu neumožnenia obhliadky je v súlade so znaleckým posudkom č.31/2013, vypracovaný znalcom - Ing. Ľubomír Rajnoha. Predmetom ohodnotenia je plynová prípojka DN 25 na p.č.102/5, ktorá vedie z ulice do predzáhradky rodinného domu, kde je osadené meranie a ďalej do rodinného domu. Dĺžka prípojky je cca. 12,0 m a do užívania bola podľa odhadu daná v roku 1998. Životnosť prípojky odhadujem na 50 rokov.

Elektrická prípojka na p.č.102/5

Z dôvodu neumožnenia obhliadky je v súlade so znaleckým posudkom č.31/2013, vypracovaný znalcom - Ing. Ľubomír Rajnoha. Predmetom ohodnotenia je elektrická vzdušná prípoja NN na parc.č.102/5, s odhadovanou dĺžkou 25,0 m jedným káblom Al 4*16 mm*mm². Prípojka bola podľa odhadu daná do užívania cca. v roku 1988 a jej životnosť odhadujem na 40 rokov.

Spevnené plochy na p.č.102/5

Z dôvodu neumožnenia obhliadky je v súlade so znaleckým posudkom č.31/2013, vypracovaný znalcom - Ing. Ľubomír Rajnoha. Predmetom ohodnotenia sú spevnené plochy betónové pri rodinnom dome na p.č. 102/5, ktoré slúžia ako odkvapové a spojovacie chodníky. Spevnené plochy sú z betónu do hrúbky 100 mm a do užívania boli podľa odhadu dané v roku 1988. Vzhľadom na technický stav uvažujem s predpokladanou životnosťou 30 rokov.

Oporný múr na p.č.102/5

Z dôvodu neumožnenia obhliadky je v súlade so znaleckým posudkom č.31/2013, vypracovaný znalcom - Ing. Ľubomír Rajnoha. Predmetom ohodnotenia sú betónové oporné múry s vypočítaným objemom 3,13m³, ktoré umožňujú vstup do garáže umiestnenej v suteréne. Do užívania boli podľa odhadu dané v roku 1988 a vzhľadom na ich technický stav uvažujem s predpokladanou životnosť na 50 rokov.

Vonkajšie schody č.1 na p.č.102/5

Z dôvodu neumožnenia obhliadky je v súlade so znaleckým posudkom č.31/2013, vypracovaný znalcom - Ing. Ľubomír Rajnoha. Predmetom ohodnotenia sú vonkajšie schody umožňujúce vstup do domu od ulice na p.č. 102/5. Konštrukčne sú železobetónové s povrchovou úpravou z brúseného terazza s uložením na železobetónových schodniciach. Počet stupňov je 9 s dĺžkou jednotlivých stupňov 2,0m. Do užívania boli podľa odhadu dané v roku 1988 a jej životnosť odhadujem na 50 rokov.

Vonkajšie schody č.2 na p.č.102/5

Z dôvodu neumožnenia obhliadky je v súlade so znaleckým posudkom č.31/2013, vypracovaný znalcom - Ing. Ľubomír Rajnoha. Predmetom ohodnotenia sú vonkajšie schody umožňujúce vstup do domu z dvora na p.č. 102/5. Konštrukčne sú železobetónové s chýbajúcou povrchovou úpravou z cementového poteru. Počet stupňov je 9 s dĺžkou jednotlivých stupňov 1,2 m. Do užívania boli podľa odhadu dané v roku 1988 a jej životnosť odhadujem na 40 rokov. Celá konštrukcia schodiska je vychýlená mimo zvislej polohy v dôsledku sadnutia základových konštrukcií.

Pozemky v ZÚO Rúbaň - zastavané plochy a nádvoria

Hodnotený pozemok parc.č. 102/5 sa nachádza v zastavanom území obce Rúbaň k.ú. Rúbaň v okrese Nové Zámky, v lokalite zastavanej prevažne rodinnými domami so štandardným vybavením. Evidovaný je na liste vlastníctva č.770 k.ú. Rúbaň ako zastavané plochy a nádvoria. Parcela č. 102/5 je parcela pod rodinným domom a dvorom pri rodinnom dome spolu s príslušenstvom. V obci žije cca. 1000 obyvateľov. V lokalite je dobrá vybavenosť, ako miestny rozvod vody, elektriny, zemného plynu. Kanalizácia v obci ešte nie je zavedená. Dopravné spojenie s obcou Rúbaň s okolí, je zabezpečené pravidelnou autobusovou dopravou. Obec leží 28 km od okresného mesta Nové Zámky. Ďalej je v cene zohľadnený dopyt po daných pozemkoch, tvar, veľkosť a polohu pozemku k centu obce.